Bina Tamamlama Sigortası Kapsamı Nedir?

Bina Tamamlama Sigortası ile sigortacı; tüketicilerin konut veya devre mülk sahibi olmak amacıyla yapmış olduğu ödemelerini veya kat karşılığı yapmış olduğu sözleşmelerini Satıcının (inşaat şirketinin/müteahhidin) iflas etmesi, Gerçek kişi satıcının vefatı ve reddi miras veya gaipliğine karar verilmesi, Genel şartların ek sözleşme ile teminat altına alınabilecek haller ve kıymetler ile teminat dışı kalan haller maddelerinde belirtilenler dışında, satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması, hallerine karşı, menfaat sahiplerine genel şartlar ve poliçe özel şartlarına göre teminat sağlar. Bina Tamamlama Sigortası, hem inşaat firmalarını hem konut sahibi olacakları koruyan bir sigorta ürünüdür. İnşaat firmalarına faydaları; Yasal sorumlulukları olan bir teminata, banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubu almadan ulaşabilme imkanı sağlıyor. Sigorta şirketinin inşaat firmasını denetlemesi ile projeye idari, teknik ve finansal risk denetimi sağlanmış oluyor. Tüketicilere/Hak Sahiplerine faydaları; Proje ve mevzuata uygunluk teminat kapsamına alınıyor. Tüketicilerin birikimleri teminat altına alınmış oluyor. Proje sahibinin iflası ya da projenin zamanında tamamlanamaması durumunda sigorta devreye girerek binanın tamamlanmasını ya da birikimlerin geri alınmasını sağlayarak özelde tüketicilerin genelde ülkenin kaynakları korunuyor. Konutun sigorta şirketince tamamlanacak olması durumunda; sigorta şirketinin yükümlüğünün başlaması ile evlerin teslimine kadar olan sürede, sigorta şirketi arsa sahiplerinin kiralarını da ödeyecektir. Yatırımcılara faydaları; Yeni konut projelerinin iş planlarını, finansman modellerini, risk durumlarını yakından takip eder ve bunların yönetilmesi konusunda inşaat şirketlerine de yardımcı olur. Tüketici ve yatırımcıların aleyhine riskler gerçekleşirse doğrudan projeye müdahil olarak projelerin tamamlanmasını sağlar, küçük yatırımcıların zarar görmesini engeller. Küçük ve bireysel yatırımcıların ve hatta nitelikli yatırımcıların finansal güvenliğini sağlayarak, yatırım ortamının iyileştirilmesinde de hayati bir rol oynar. Ekonomiye faydaları; Tüketiciden, yatırımcıya, müteahhitten, iş geliştiriciye herkes kazanır, sonuçta kazanan Türkiye Ekonomisi olur. Ülke varlıklarının ve yatırımlarının korunmasını ve ekonomiye yeni kaynak oluşturulmasını sağlar.

Bina Tamamlama Sigortasının Mevzuattaki Yeri

Ülkemizde konut sahibi olmak isteyenlerin yaşadığı mağduriyetlerin önüne geçmek üzere gündeme gelen ve 28 Kasım 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak, 28 Mayıs 2014 ̀te yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun, satıcıların tüketicilere ön ödemeli konut satışını ve ön ödemeli devre tatile konu taşınmazın satışını kapsamına almanın yanında Bina Tamamlama Sigortası da kavram olarak mevzuatımıza girmiş oldu. Bu kanunun ikincil mevzuatı olan ve 27 Kasım 2014 Tarihli ve 29188 Sayılı Resmî Gazete ̀de yayınlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikle, tüketicinin en üst seviyede mağduriyetine yol açan bina ve projelerin yarım kalması ya da hiç başlanmaması riskine karşı inşaat firmaları için Bina Tamamlama Sigortası (BTS) yaptırması ya da diğer teminatlardan en az birinin verilmesi mecburi hale geldi. Böylelikle konut sahibi olmak amacı ile yüksek bedeller ödemiş olan tüketicilerin inşaat şirketi iflas etse bile bina tamamlama sigortası sayesinde konutlarını edinmelerinin önü açıldı. 11 Mart 2015 de Hazine Müsteşarlığı tarafından yayımlanan 16.03.2015 Yürürlük Tarihli Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları ile konuya ilişkin ilk sigorta mevzuat düzenlenmesi de yapıldı. Genel Şartların yayımı sonrasında da Sigorta şirketleri bu alana ilgi göstermemiş olmakla birlikte 10 Aralık 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan çevre kanunu ve bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkındaki kanunla “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna da, Kanun kapsamındaki projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunluluğu getirildi. Aynı şekilde 21 Haziran 2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak 2 Eylül 2019 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelik ile riskli alanlarda ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek uygulamalarda yönetmelikte belirtilen şartlarda teminat verilmesi mecburi kılınırken bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda öngörülen teminatın verilmesine ilişkin şart aranmayacağı hükme bağlandı. Böylelikle hem topraktan ya da maketten satış olarak bilinen ön ödemeli konut satışları hem de kentsel dönüşüm uygulamaları için bina tamamlama sigortası idarelerce aranan ve kabul edilen bir teminat olurken konut sahibi olmaya çalışan lehdarları da bina ya da projelerin müteahhitler tarafından başlanmaması, yarım bırakılması gibi olası risklere karşı güvence altına aldı.